2015年4月底，負有房地產市場宏觀調控責任的五個部委，先后發了三個文件，把土地、金融、稅收等“政策工具箱”里的主要調控工具都用上了。從“限供給”“去庫存”“低首付”“降利率”等各個方面，覆蓋供給端和需求端，力度之大，前所未有。
值得注意的是，此次調控目標明確，即釋放改善型需求，還從供應端調節房子庫存量，用控制土地供應量來調節樓市。
控制用地供應調節庫存
國土資源部、住建部聯合發布《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》（以下簡稱《通知》），要求通過嚴控供應規模、優化供給套型來限制“過剩”的樓市，通過購買商品房作為保障房的方式來去庫存。值得注意的是，總體上是以方向性、指導性為主，政策重點是針對市場結構方面，沒有以往對市場運行進行行政干預的具體內容。
如果說央行及其他幾個推出政策的部委，更多地在解決需求問題，土地方面的調控政策則是在供給方面下功夫。鼓勵地方政府合理確定住房用地供應量，按照本地區住房市場供需狀況來調整土地供應，并允許地方政府通過土地用途轉換等方式，將尚未建設或完工的房地產用地轉換成其他用地。
《通知》里為未來土地用途提供了新的方向，對于房地產供應明顯偏多或在建房地產用地規模過大的市、縣，國土資源主管部門、住房城鄉建設、城鄉規劃主管部門可以根據市場狀況，研究制訂未開發房地產用地的用途轉換方案，通過調整土地用途、規劃條件，引導未開發房地產用地轉型利用，用于國家支持的新興產業、養老產業、文化產業、體育產業等項目用途的開發建設，促進其他產業投資。對按照新用途或者新規劃條件開發建設的項目，應重新辦理相關用地手續，重新核定相應的土地價款。
因地施策釋放改善型需求這一輪調控，從各部委下發的文件看，跟前幾輪調控思路完全不同。最明顯的差異就是找準了“釋放改善型需求”作為穩定住房消費的突破口。無論是央行、住建部和銀監會聯合下發的完善個人住房信貸政策，還是財政部下發的調整住房營業稅政策，都把政策靶心對準了“改善性需求”。
之前的很多調控政策存在一個嚴重的問題，即全國齊吃一服藥。房地產市場是一個區位性特別強的市場，大中小城市面臨的市場環境截然不同，過去的調控基本上“一刀切”。此次調控就注意到“因地施策”，在《關于優化2015年住房及用地供應結構促進房地產市場平穩健康發展的通知》中，鼓勵地方政府打通“保障房”和“商品房”這兩類房源，“十二五”期間新建3600萬套保障房的目標完成后，從總量上可以滿足城鎮居民的住房保障需求，保障方式也將從以實物建房為主轉向“補貼和實物建房”并舉，這可以起到“一舉三得”之效，既緩解了地方政府保障房建設資金壓力，又能夠有序消化當地的商品房，還改善了房地產開發企業的現金流、穩定了商品房市場，最后通過共有產權等方式回收政府資金，形成保障房可持續的資金來源。
謹防泡沫以消化庫存為主客觀地說，這一輪房地產市場調控的難度非常之大，是在“穩市場、防風險和調結構”這三大目標之間“走鋼絲”，每一個目標都要兼顧，要求政策的制定者施展非常高明的調控藝術。
據了解，目前各城市改善型需求占住房需求的比重在30%左右，大城市的比重要高于中小城市，這是因為大城市由于“孩子上學、老人看病、職業變動”等原因更容易產生“以舊換新、以小換大”的需求。如果能充分釋放這類需求，就能夠為整個住房市場和住房消費的穩定發揮“壓艙石”作用。
從防風險的角度看，目前我國面臨截然不同的兩類風險，一類是多數中小城市面臨“數量過剩”引起的房價快速下跌風險，另一類是少數特大城市和大城市房價居高不下的泡沫風險，投機型需求主要針對大城市。要同時應對這兩類風險，那些高房價城市不能放投機型需求進來，房價回落明顯的城市則要迅速去庫存化。而改善型需求的釋放不會加劇所有城市的風險。
在新常態下，房地產像過去那樣的“量價齊升”“土地財政增加”等都已不太現實。房地產需要一個軟著陸，而這個過程在住宅領域的體現就是從過去首次置業占主導轉變為改善型購房或自住型購房占絕對主導。
業內人士稱，現在的房地產市場已經到了“后開發時代”，將不再是以開發為主，而逐漸從開發模式轉為運營模式。政策的出臺就是為消化庫存，激活交易，以向這一方向做出轉變。
國土部、住建部
●對住房供應明顯偏多、在建住宅用地規模過大的市、縣，減少住宅用地供應量直至暫停計劃供應
●研究制定未開發房地產用地用途轉換方案，引導未開發房地產用地轉型利用
●對房地產開發和交易環節嚴重違法違規的房地產開發企業，限制或禁止其參與新出讓房地產用地的競買
央行、住建部、銀監會
●對擁有1套住房且相應購房貸款未結清的居民家庭，再次申請商業性個人住房貸款購買普通自住房，最低首付款比例不低于40%
●公積金購買首套普通自住房，最低首付款比例為20%
●對擁有1套住房并已結清相應購房貸款的家庭，再次申請住房公積金購買普通自住房，最低首付款比例為30%
財政部
●個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅
●個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業稅
●個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征營業稅
